Una Innovación al PGOU consiste en una modificación de los parámetros de ordenación urbanísticos establecidos en el PGOU; como puede ser el caso de una modificación de la tipología edificatoria asignada a una parcela (cambiar por ejemplo la tipología residencial unifamiliar por la tipología residencial en bloque) o una modificación de la clasificación del suelo asignada a una parcela (cambiar por ejemplo la clase de suelo urbanizable por la clase de suelo urbano consolidado).

La modificación del PGOU puede afectar a la ordenación estructural o a la no estructural. La competencia para la aprobación definitiva de una Innovación que afecta a la ordenación estructural corresponde a la Consejería de la Junta de Andalucía y el plazo aproximado desde que se presenta en el ayuntamiento hasta que se aprueba definitivamente es de un año. Si la Innovación afecta a la ordenación no estructural, la aprobación definitiva corresponde al propio ayuntamiento, siendo el plazo aproximado para su aprobación de nueve meses. Esta es la experiencia que tenemos en las Innovaciones que hemos elaborado y que han sido aprobadas.

Lotoarq elabora un presupuesto, sin compromiso, en función del trabajo a realizar y desglosado por capítulos para cada una de las fases del proyecto. Asimismo, asesoramos al cliente acerca de los gastos generales derivados de la construcción y la tramitación del proyecto, incluyendo tasas e impuestos municipales.

Una vez aceptado por parte del cliente, se procede a la firma del encargo profesional.

Un Estudio de Detalle tiene por objeto completar o adaptar algunas determinaciones del planeamiento en áreas de suelos urbanos de ámbito reducido.

– Establecer, en desarrollo de los objetivos definidos por los Planes Generales de Ordenación Urbanística, Parciales de Ordenación o Planes Especiales, la ordenación de los volúmenes, el trazado local del viario secundario y la localización del suelo dotacional público.
– Fijar las alineaciones y rasantes de cualquier viario, y reajustarlas, así como las determinaciones de ordenación referidas en la letra anterior, en caso de que estén establecidas en dichos instrumentos de planeamiento.

Asimismo, establece que los Estudios de Detalle en ningún caso pueden:

– Modificar el uso urbanístico del suelo, fuera de los límites del apartado anterior.
– Incrementar el aprovechamiento urbanístico.
– Suprimir o reducir el suelo dotacional público, o afectar negativamente a su funcionalidad, por disposición inadecuada de su superficie.
– Alterar las condiciones de la ordenación de los terrenos o construcciones colindantes.

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Un Plan Parcial consiste en la ordenación detallada de sectores enteros en suelo urbano no consolidado o en suelo urbanizable, o en la modificación y mejora de la ordenación pormenorizada que ya posean según el planeamiento que les afecte. Si un Plan Parcial afecta a términos municipales colindantes debe desarrollarse un Plan de Ordenación Intermunicipal.

– El trazado y características de la red de comunicaciones propias del sector y de los enlaces con el sistema general de comunicaciones previsto en el Plan General de Ordenación Urbanística, con indicación de sus alineaciones y rasantes.
– La delimitación de las zonas de ordenación urbanística, asignándoles usos pormenorizados y tipologías edificatorias, y su regulación mediante ordenanzas propias o por remisión a las establecidas en la Ordenación Urbanística, respetando las densidades y edificabilidades máximas asignadas al sector en el Plan General de Ordenación Urbanística.
– La superficie y características de las reservas para dotaciones, incluidas las relativas a aparcamientos, de acuerdo con las previsiones del Plan General de Ordenación Urbanística y los estándares y características establecidos en la LOUA.
– El trazado y características de las galerías y redes propias del sector, de abastecimiento de agua, alcantarillado, energía eléctrica, alumbrado, telecomunicaciones, gas natural en su caso y de aquellos otros servicios que pudiera prever el Plan General de Ordenación Urbanística, así como de su enlace con otras redes existentes o previstas.
– El establecimiento de las condiciones objetivas y funcionales que ordenen la eventual secuencia de la puesta en servicio de cada una de ellas, mediante el correspondiente plan de etapas.
– La evaluación económica de la ejecución de las obras de urbanización y, en su caso, de las dotaciones.

La aprobación de Planes Parciales de Ordenación será posterior a la del planeamiento general; ésta podrá ser simultánea siempre que se tramite en procedimiento independiente.

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La reparcelación urbanística consiste en la agrupación o reestructuración de fincas, parcelas o solares incluidos en el ámbito de una unidad de ejecución, para su nueva división ajustada al planeamiento de aplicación, con adjudicación de las nuevas fincas, parcelas o solares a los interesados, en proporción a sus respectivos derechos.

La Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, y su modificación mediante la Ley 2/2012, de 30 de enero, en su Artículo 100 establecen que la reparcelación podrá tener cualquiera de los siguientes objetos:

– Regularización de las fincas existentes.
– Justa distribución de los beneficios y las cargas derivadas de la ordenación urbanística y de su ejecución.
– Localización del aprovechamiento urbanístico en suelo apto para la edificación conforme al instrumento de planeamiento de que se trate.
– Adjudicación al municipio de los terrenos de cesión obligatoria y gratuita y, en su caso, de fincas resultantes constitutivas de parcelas o solares.
– Adjudicación de fincas resultantes, constitutivas de parcelas o solares, a propietarios de suelo exterior a la unidad de ejecución de que se trate que deban satisfacer su derecho a la equidistribución en el seno de la misma.
– Sustitución en el patrimonio de los propietarios, en su caso forzosa y en función de los derechos de éstos, de las fincas iniciales por fincas resultantes de la ejecución, constitutivas de parcelas o solares.

La reparcelación podrá llevarse a cabo de forma voluntaria o forzosa (impuesta por el municipio), gozando de preferencia la primera, así como en especie o mediante indemnización sustitutoria de adjudicación de suelo.

El procedimiento de aprobación de la reparcelación habrá de ajustarse a las siguientes reglas:

– Información pública por plazo mínimo de veinte días, y notificación individual a los titulares de bienes y derechos incluidos en la unidad de ejecución, así como a todos los propietarios que se vean afectados en sus bienes y derechos.
– Acreditación de la titularidad y situación de las fincas iniciales mediante certificación de dominio y cargas del Registro de la Propiedad, o mediante acta de notoriedad que cumpla la legislación notarial.
– Audiencia por plazo de quince días, sin necesidad de nueva información pública, a los titulares registrales de terrenos o derechos sobre los mismos no tenidos en cuenta en la elaboración del proyecto y a quienes resulten afectados por modificaciones acordadas tras el período de información pública.
– Publicación en el Boletín Oficial de la Provincia y en el correspondiente tablón de anuncios, una vez obtenida la Aprobación Definitiva del proyecto de reparcelación.

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Los Proyectos de Urbanización son proyectos de obras que tienen por finalidad llevar a la práctica las previsiones y determinaciones de los instrumentos de planeamiento. No podrán contener determinaciones sobre ordenación ni régimen del suelo o de la edificación, y definirán los contenidos técnicos de las obras de vialidad, saneamiento, instalación y funcionamiento de los servicios públicos y de ajardinamiento, arbolado y mobiliario urbano de parques y jardines descritas en el Artículo 113.1 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, su modificación mediante la Ley 2/2012, de 30 de enero y otras previstas por los instrumentos de planeamiento.

Toda obra de urbanización requerirá la elaboración del proyecto correspondiente y su aprobación administrativa. Los Proyectos de Urbanización no podrán modificar las previsiones del instrumento de planeamiento que desarrollan, sin perjuicio de que puedan efectuar las adaptaciones exigidas por la ejecución material de las obras.

Un Proyecto de Urbanización se compone de una memoria informativa, descriptiva y justificativa de las características de las obras, planos que definan los contenidos técnicos de las obras, mediciones, cuadro de precios, presupuesto y pliego de condiciones de las obras y servicios.

En el Artículo 153 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, y su modificación mediante la Ley 2/2012, de 30 de enero se establece el “deber de conservación” de las obras de urbanización, que compete al municipio o, en su caso, a los propietarios agrupados en entidad urbanística.

La recepción de las obras de urbanización corresponderá siempre al municipio, de oficio o a instancia de la persona responsable de la ejecución, conservación y entrega de dichas obras. Si las obras se encontraran en buen estado y con arreglo a los proyectos y las prescripciones previstas, se darán por recibidas, levantando la correspondiente acta y comenzando entonces, sin perjuicio de la asunción de la conservación por el municipio o por la entidad responsable, el plazo de garantía, que será de un año. Durante este plazo, la persona o entidad que hubiera entregado las obras al municipio responderá de cuantos defectos y vicios de construcción sean apreciados, debiendo proceder a su reparación o subsanación. En caso de incumplimiento de esta obligación, el municipio podrá ejecutar la garantía prestada para asegurar las obras de urbanización, la cual sólo podrá ser cancelada y devuelta al término del año de garantía.

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